大兴个别楼盘降价仍难销 预计下半年降价盘将增多

　　进入下半年，楼市和政策预期日渐收紧，商品住宅项目的销售压力与日俱增，部分房企的资金状况不容乐观，对于市场上有效的购房人群，房企通过加紧开盘推市、加大优惠力度、实际开盘价或成交降价等策略，北京将拉开“购房者争夺战”的序幕。统计数据显示，刚刚开始的7月，全市共有147个打折优惠楼盘，其中大兴折扣项目新增占比60%，引发关注。

　　●7月北京优惠打折楼盘147个

　　大兴折扣盘激增60%

　　据搜房网数据监控中心统计，7月北京优惠打折楼盘数量为147个，其中朝阳区以34个打折项目位列第一，而大兴以16个打折楼盘位列第三。此外，北京7月份新增折扣楼盘为19个，从区域分布来看，大兴取代了通州成为变化最为明显的区域，区域内总共有6个新增折扣楼盘。

　　统计数据显示，虽然7月的折扣楼盘总数和6月很接近，但折扣盘在各区的数量和名次上都发生了变化。而大兴的折扣盘从10个增至16个，激增60%，一下子从第八名跃升至第三名。而通州则从第三降至第七。在近期众多打折优惠的项目中，隶属大兴、位于亦庄经济开发区的君安国际以认筹直降98万的优惠领衔折扣榜。

　　对此，有分析人士指出，在整个2011年上半年，大兴和房山、丰台成为开盘项目最多的三个区域，整个楼市市场郊区项目比城区项目更活跃，尤以房山和大兴最为火热，同时，与以往相比，目前新增折扣楼盘的区域更显集中，以大兴为首的北京新城地区的楼市正逐渐活跃起来。

　　●二季度大兴楼市降温明显

　　供需倒挂促个别纯新盘率先降价

　　同样的，2011年一季度，大兴区商品住宅成交一度呈现出量减价升的态势，其中2、3月成交均价甚至盘踞在20000元/平方米上，为有史以来最高。但是，二季度楼市调控开始显效，量价走势反转。据亚豪机构统计数据显示，大兴区楼市销量在3月跌至不足400套后，成交均价开始有所回落，6月达到17161元/平方米，甚至比2010年全年17335元/平方米还要略低一些。

　　对此，亚豪机构副总经理高姗分析，自2010年保利·茉莉公馆、绿地·新里西斯莱公馆等热点楼盘引爆大兴楼市，引发量价并行上扬后，2011年初大兴房价还在惯性上涨，但之后受政策调控、热点项目售罄及供需关系逆转等多重因素的叠加影响，大兴楼市开始降温，价格也合理回落。在销售压力之下，个别项目开始打折降价，以对冲调控和竞争的利空影响，结束销量的疲态下滑，不过目前降价还只是个例。

　　数据显示，目前大兴30余个主流在售楼盘的成交均价都在维持上行趋势，有个别楼盘进行打折优惠试水，其中旭辉·御府在今年上半年首次开盘时的均价水平分别为15800元/平方米和21000元/平方米，现在通过“限量特价房”形式让利促销，试探性降价，折扣幅度高达15%-20%。但是，一些折扣楼盘的降价也并未带来预期中的销量增加。据亚豪机构统计，6月至今，cago寓所、领海朗文世家和旭辉·御府这三个折扣项目合计售出了78套商品房，与之对比，报价万元左右的金融街·金色漫香郡一个项目就销售了327套。

　　有开发商指出，目前大兴成交均价的稳步回落，并不是由大规模降价所引起，更多的是由于像金融街·金色漫香郡这样的万元低价盘热销，占据了大兴的主要市场份额，进而拉低了整体的均价水平。而个别项目降价则实属特例，不足为据，短期内引发大规模降价的可能性不大。就个别降价项目特征来看，今年首次入市时市场预判过于乐观，最初定价略高，当时销售状况不够理想，从而选择降价促销。

　　一般来说，纯新盘的首次开盘如果未能实现一个良好开局的话，会对项目后期的销售造成非常大的口碑阻隔，市场不好的时候会尤其明显，再加上区域供需倒挂，竞争激烈，从而引发个别项目的率先降价。数据显示，上半年大兴区商品住宅新增预售面积68.8万平方米，实际仅成交51.5万平方米，明显供过于求。

　　●下半年降价项目或增多

　　多元化市场格局将扩大区域需求基数

　　目前大兴区在售老项目都基本进入销售后期，像金地仰山、首邑溪谷、博悦府等。该区域某项目负责人指出，2010年的区域热度和项目口碑尚存，因此2011年这些老项目仍在稳步推售和成交，而且开发企业要考虑项目品牌和口碑，以及前期业主的利益等因素，再加上项目之前的销售回款较为充足，不具备降价的理由，从而使得成交价格维稳。但到了下半年，2009年、2010年大兴成交的大量的住宅地块将进入开盘销售周期，大兴或将迎来大规模的入市潮。为获得竞争优势，新盘的低价入市有望成为新特征，从而触发周边个别老项目的跟进降价，但要视不同开发商的销售压力和项目特点来看，而且这也不能够视作“泡沫”的破裂，因为与通州相比，这尚不足以称之为“泡沫”。

　　同时，高姗也表示，与通州市场的大起大落不同，纵观近年来的大兴楼市发展，尽管同样是新城，同样是规划概念先行，但大兴房价是随着2010年北京市场上扬的大行情而理性走高，即使是在“日光盘”保利·茉莉公馆掀起区域大热的时期，也未曾出现过类似通州房价的“大跃进”式暴涨。

　　另外，进驻大兴的开发商也纷纷进行差异化的发展战略，开发了包括普通住宅、花园洋房、别墅等不同产品形式，避免同质化竞争，未来的大兴楼市也将出现新的供应特征。亚豪机构统计数据显示，2011年下半年，除了保利·新茉莉公馆、金色漫香府等刚需盘即将入市外，还有兴创·屹墅、华润·公元九里等定位高端的低密度项目入市，改变大兴的市场格局，因此，即使是受到供过于求的现实压力，但多元化的格局调整，也有助于吸引更多购房客群进入大兴，扩大大兴的需求基数。